租赁合同中有关押金（履约保证金）的法律性质探析

房屋等实物资产租赁合同中承租人向出租人支付一定金额的金钱作为押金（履约保证金，下统称“订金”）是一种极为常见的现象。但纵览《民法典》和现行有效的司法解释，鲜见对租赁合同中押金的设定机制、效力情况、法律性质等作出界定。这导致司法实践中，对租赁合同中押金的法律性质应归属于定金、金钱质押、违约金或者属于非典型担保等多种认识。笔者认为，在我国现行法律框架下，租赁合同中押金的法律性质要根据具体情况进行分析认定。

一、符合定金实质条件的押金具有定金的法律性质

 《民法典》586条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。《民法典》587条规定了定金担保功能实现的基本方式：“守约方没收”和“违约方双倍返还”。实践中，有租赁合同约定，如果承租方无正当理由提前解除合同的，出租方有权没收租赁押金，出租方无正当理由提前解除合同的，将双倍返还押金。针对此种模式的押金使用机制，实践中存在认识差异。有观点认为，参照适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释 》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的相关规定，既然租赁合同中没有将“订金”约定为“定金”，就不能认定此处的“订金”具有“定金”的性质。笔者认为，这一观点不能成立。首先，该条规定已经被随着《担保法》司法解释被废止，相关内容或近似表述没有纳入《民法典》或新的司法解释相关内容中，这意味着立法机构和最高司法机构对此条文的认识还不固化；其次，笔者认为理解押金或担保金是否具有定金性质，不宜僵硬只看是否约定了“定金”字样，应当实质从定金设立和运用规则上去理解。根据《民法典》有关规定，定金成立的主要要件为：1.对债权作出担保；2.需要交付；3.不得超过主合同标的额的百分之二十；4.具有“守约方没收”和“违约方双倍返还”的担保功能。因此，笔者认为，押金只要具有上述属性，即使没有明确记载为“定金”字样，也应当具有定金担保功能。实践中，也确有案例在适用上确立了订金的上述“定金”功能。如，原告（反诉被告）中国物流与采购联合会（以下简称物流联合会）与被告（反诉原告）北京亿锋科技发展有限公司（以下简称亿锋公司）、第三人北京华峰茂源置业有限公司（以下简称华峰茂源公司）租赁合同纠纷一案中【（2022）京0106民初3036号】，北京市丰台区人民法院就认定，“根据双方合同5.2.2.4约定，因亿锋公司原因提前终止合同，亿锋公司需双倍返还物流联合会履约保证金，故对于物流联合会要求亿锋公司双倍返还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持”。该判决本质为：在收取订金一方违约情况下，除损失金额与订金金额存在严重差异性的，将直接适用双倍返还原则，这种机制与定金机制没有差异。另原告佛山市钜冠五金制造有限公司（以下简称钜冠公司）诉被告刘国城房屋租赁合同纠纷一案【（2022）粤0606民初29580号】中，广东省佛山市顺德区人民法院认定，“案涉保证金根据合同性质具有履约及违约定金的性质，本院在上述已支持了没收保证金”，从而判决“刘国城没收佛山市钜冠五金制造有限公司押金308400元”。该判决已经将实质具有定金功能的押金的法律性质确认为具有定金。

 二、符合特定条件的押金具有金钱质押的法律性质

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第七十条规定，债务人或者第三人为担保债务的履行，设立专门的保证金账户并由债权人实际控制，或者将其资金存入债权人设立的保证金账户，债权人主张就账户内的款项优先受偿的，人民法院应予支持。当事人以保证金账户内的款项浮动为由，主张实际控制该账户的债权人对账户内的款项不享有优先受偿权的，人民法院不予支持。由此可见，承租人交付出租人的押金如果符合特户要求，形成特定化质物，可以成立金钱质权；如押金混同于一般资金账户的，未按照特户管理的，则不成立质权。

三、具有其他担保功能的押金具有非典型性担保法律性质

一段时间内，我国民法立法实践中秉持“物权法定”原则，对法律明确规定的担保类型之外的非典型担保持排斥态度。《九民会议》纪要出台后，秉持开放原则，提出不轻易否定新类型担保、非典型担保的合同效力及担保功能，并将让与担保等作为非典型担保示例。《民法典》也明确担保合同包括抵押合同、质押合同或其他具有担保功能的合同，从而为确立非典型担保提供了根本遵循。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》则就所有权保留买卖、融资租赁、保理、让与担保等涉及担保功能的非典型担保作出了列举。由此可见，目前关于非典型担保界定主要聚焦其对合同债权的担保功能，只要民事行为具有对合同债权的担保功能，则可认定为非典型担保。实践中，租赁合同中往往约定，租赁期间如承租人存在拖欠水电费、卫生费、物业费等费用及租金的，出租人可押金中抵扣。笔者认为，该种押金如果没有采取封户管理，其本质仍然对特定债务的履行具有担保功能，宜列为非典型担保。但鉴于该押金没有封户管理或做特殊登记，一般而言不具有对抗善意第三人的效力。为全面发挥押金的担保功能，建议要全面推行租赁登记制度，将租赁押金事项列入登记明细，从而使得租赁押金模糊的担保属性更加清晰。